STRATEGISCHES IMMOBILIEN-MARKETING – WIESO NUTZUNGSSPEZIALISTEN IN DER PLANUNG EINE WICHTIGE ROLLE ÜBERNEHMEN

Winterthur, 1. August 2018

Es ist erstaunlich, wie wenige Bauherren sich vor der Realisierung eines Neu- und Umbauprojektes detaillierte Gedanken machen, wer die künftigen Nutzer der Liegenschaft sind und welches deren Bedürfnisse sind.

Werfen wir beispielsweise einen Blick auf die klassische Situation bei einem Wettbewerb für ein grösseres Neu- oder Umbauprojekt. Die Wettbewerbsjury besteht üblicherweise aus Architekten und wird auch von einem Architekten geführt. Diesem gebündelten Architektur-Know How stehen der neutrale Wettbewerbsorganisator, einzelne Gebäudetechnik-Fachspezialisten, allenfalls ein Landschaftsplaner sowie die Eigentümervertreter gegenüber.

Dabei werden die städtebauliche Setzung der Baukörper, das architektonische Gestaltungskonzept, der haustechnische Lösungsansatz sowie die Freiraumgestaltung intensiv abgehandelt, geprüft und auch beschrieben. Ein wichtiges und auch richtiges Vorgehen, welches jedoch einen Aspekt vielleicht nicht gerade ausklammert, aber doch viel zu wenig berücksichtigt – den Nutzer.

Es stellt sich also die Frage, wieso die Interessen und Bedürfnisse der Nutzer nicht besser in diesen Planungs- und Entwicklungsprozess eingebunden sind…? Dies dürfte viel mit der Geschichte des Bauens zu tun haben, in welcher die Architekten mangels Nutzungsspezialisten über lange Jahre nicht nur das äussere Erscheinungsbild, sondern auch den Objektmix und das Innenleben der Gebäude selbständig bestimmt haben.

Mit der zunehmenden Spezialisierung im Bau- und Immobilienwese sind Fachbereiche entstanden, welche dieses umfassende Aufgabengebiet des Architekten beschnitten und auch verkleinert haben. Diese sinnvolle Entwicklung führt zu einem effizienteren und zielgerichteten Entwicklungsprozess, ist aber nicht bei allen Architekten gleich gerne gesehen. Während moderne Architekturbüros verstanden haben, dass sie mit klar formulierten Vorgaben hinsichtlich Nutzer und Objektmix ihren Arbeitsprozess viel effizienter gestalten können, trauern Büros mit altem Denkmuster den früheren Kompetenzen nach.

Eigentlich ist die Aufteilung des komplexen Planungs- und Entwicklungsprozesses in Spezialgebiete nicht nur sinnvoll, sondern zwingend. Schliesslich wird das Gebäude anschliessend nicht auch nur von einem Handwerker erstellt, sondern von vielen unterschiedlichen Fachspezialisten, die das Bauwerk wie bei einem Puzzle mit ihrem spezifischen Know How zu einem funktionierenden Ganzen ‚zusammensetzen’.

Das vor 20 Jahren noch unbekannte Immobilien-Marketing hat sich in dieser Zeit vom ‚Mauerblümchendasein’ zum akzeptierten und notwendigen Bestandteil der Immobilienwirtschaft entwickelt. Wichtig ist hier jedoch das Verständnis – und dies hat sich leider erst teilweise durchgesetzt – dass Immobilien-Marketing nicht erst mit der Vermarktung der Immobilie beginnt, sondern auf der grünen Wiese oder bei der neu zu positionierenden Bestandesliegenschaft.

Erst wenn basierend auf einem fundierten Nutzungskonzept klar ist, wer die künftige Nutzergruppe ist und welches deren Bedürfnisse sind – also das Immobilienprodukt bestimmt ist – kann der Architekt ein auf diese Zielgruppe abgestimmtes Gebäude oder Projekt entwerfen. Dies hat für den Architekten den Vorteil, dass eine effiziente und zielgerichtete Planung ermöglicht wird. Für den Eigentümer wiederum besteht eine auf klaren Grundlagen erarbeitete Sicherheit, dass wirklich ein marktkonformes Angebot erstellt wird.

Aus diesem Grund gehört bei der Entwicklung von Neubauten oder der Repositionierung von Bestandesbauten ein Marketing- bzw. Nutzungsspezialist in die Wettbewerbsjury und das Planungsteam. Nur so können die Eigeninteressen der unterschiedlichen Parteien gebündelt und zu einem für den Nutzer und somit auch für den Eigentümer funktionierenden Gesamtbild zusammengestellt werden, bei welchem alle Puzzleteile am richtigen Ort sind.